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贷款买房的风险防范

□朱慧武，上海通乾律师事务所

通过银行贷款买房是一种普遍现象。相比之下，贷款问题引发的房屋买卖纠纷也时有发生。

对于买方来说，由于自身资金不足，贷款是一种支付方式；对于卖方来说，无论买方通过什么方式支付，只要按约定收到房款。

然而，在实践中，由于贷款无法由买方控制，存在很大的不确定性。正因为如此，在履行房屋销售合同的过程中很容易发生纠纷。具体来说，主要体现在以下几个方面：

第一，贷款延迟。

买方无法控制何时贷款。银行审查自己的流程，这与银行的信贷政策甚至国家总体政策密切相关。

然而，销售合同往往规定了每笔房款应支付的时间，买方有义务按时足额支付卖方的房款。因此，如果买方需要通过银行贷款支付房款，并约定房款支付时间过短，将导致向卖方支付延迟支付的违约金。更重要的是，卖方可以根据房屋销售合同直接终止合同，并要求买方承担违约赔偿责任。

二是贷款不足。

能借多少钱不是买家能控制的，而是银行根据买家的收入、信用和国家信贷政策来确定的。

如果银行实际向买方发放的贷款不足，买方无法支付剩余款项，则如果房屋销售合同没有特别约定，将直接导致买方违约。

第三，不能贷款。

是否有贷款资格也是买家无法控制的。由于目前国家对房地产实施宏观调控，房屋销售的信贷政策实际上正在不断变化和调整。

例如，买方在签订房屋销售合同时符合贷款条件，但由于国家信贷政策的变化，买方在申请贷款时无法贷款。此时，如果买方无法支付剩余款项，将导致违约。

如何防范贷款买房的法律风险？我们认为，首先，在签订房屋销售合同之前，买方需要全面了解房屋贷款的政策、流程和周期。然后，在签订房屋销售合同时，买方需要注意贷款支付条件的特殊协议，如明确规定贷款延迟、贷款不足或不能贷款，买方可以选择现金补充或通知卖方终止合同，不承担违约责任。

房屋销售合同涉及的金额很大。一旦贷款出现问题，合同中没有事先约定相应的豁免条款，买方将面临巨大的风险和责任。因此，买方需要注意贷款买房的风险。

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