2021上海购房银行贷款政策最新规定,你的房贷利率能降多少?一文看懂四大行存量房贷利率下调规则

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上海首套商业个人住房贷款利率下限为LPR 35BP

网络新闻：9月1日，央行上海总部宣布上海首套商业个人住房贷款利率自律下限，以确保股票抵押贷款利率调整的顺利实施。

2019年11月21日至2020年2月20日，观点新媒体获悉LPR-15BP；2020年2月21日至2020年4月20日，LPR-10BP；

2020年4月21日至2021年7月23日，LPR；自2021年7月24日起，上海实施的利率下限水平为LPR 35BP。

本文起源于观点网

央行上海总部公布上海首套商业个人住房贷款利率自律下限

9月1日中午12时许，中国人民银行上海总部官网公布了上海首套商业个人住房贷款利率自律下限，其中2021年7月24日至今上海实施的利率下限为LPR 35BP。附件如下：

上海首套商业个人住房贷款利率自律下限

为确保存量抵押贷款利率调整的顺利实施，上海首套商业个人住房贷款利率自律下限公布，供参考。

上海市场利率定价自律机制

2023年9月1日

图文：澎湃新闻

转录编辑：高淑婷

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你的抵押贷款利率能降低多少？一篇文章了解四大银行存量抵押贷款利率下调规则

9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行发布《关于调整股票首套个人住房贷款利率的公告》，明确降低股票首套住房贷款利率的相关操作规则。

根据各银行的公告，自2023年9月25日起，借款人不需要提交符合条件的第一笔住房贷款的申请，银行将在当天进行统一的批量调整。对符合调整条件、固定利率或基准利率定价、完成LPR转换、不良贷款偿还本息的抵押贷款借款人，应当主动申请调整。

首先，哪些购房者可以享受这项政策？

根据这一政策，两大群体可以享受降低存量抵押贷款利率的优惠政策。

首先，那些几年前买了房子的人当时属于第一套房子。换句话说，如果你在今年9月买了一套房子，这不会影响原来的套房享受降低抵押贷款利率的优惠政策，因为它仍然属于第一套房子。

第二，前几年买房的时候算是第二套房。但由于各地认房不认贷的政策，或者买家卖掉了其中一套房，原来的套房被认为是第一套房。综上所述，只要每个买家都符合“第一套房”的标准，这套房的月供就会减少，也就是享受少还月供的好处。

二、如何调整抵押贷款利率？

目前绝大多数购房者的房贷利率都是按照“LPR 以“基点”的方式进行。

LPR由政府规定，金融监管部门可随时调整，买方和银行无权调整。

那么可调的内容就是基点。如果基点高，计算出来的利率就高；如果基点低，计算出来的利率就低。这项改革实际上是“LPR “高基点”调整为“高基点”LPR 低基点”。各大银行发布的规则，本质上就是调整各高基点的购房者，让他们享受最低基点。

以上海为例，不同年份购房可享受的利率下限也不同。比如2020年3月买房，当时第一套住房贷款利率约为LPR 根据最新规则，目前最低可享受10BPLPR-10BP”；例如，2023年8月，上海仍实行“认房认贷”，二套住房贷款利率约为LPR 105BP目前实行“认房不认贷”，符合“第一套房”标准，最低可享受“LPR 35BP”。

9月1日，上海公布了首套商业个人住房贷款利率自律下限，如下(仅供参考)：

三、具体怎么计算？

以上海为例，比如2019年10月前买房的，按揭利率的重新定价规则是“LPR “高基点”调整为“高基点”LPR 0基点”。当年购房者的高利率可能是5.8%。所以按照现在的规则，它的利率可以是“现在的LPR” 0基点，即4.20% 0%=4.2%。相比之下，300万贷款本金30年期等额本息，原总利息为334万元，月供17602元。目前总利息228万，月供14671元。相比之下，总利息少付106万，月供少付2931元。

若在2020年1月期间买房，其抵押贷款利率的重新定价规则为“LPR “高基点”调整为“高基点”LPR-15基点”。当年购房者的较高利率约为5.4%。按照现行规定，利率最低可达4.2%-15%=4.05%。按此计算，300万贷款本金30年期等额本息，原总利息为306万元，月供16846元。目前总利息219万，月供14409元。相比之下，总利息少支付87万元，月供少支付2437元。

2021年8月以后买房的，其利率重新定价规则为“LPR “高基点”调整为“高基点”LPR 35基点”。在此期间，购房者的抵押贷款利率约为5.2%。按照现行规定，最低利率可达4.2% 35%=4.55%。按此计算，300万贷款本金30年期等额本息，原总利息293万，月供16473元。而且现在的利息总额是250万，月供是15290元。相比之下，总利息少支付43万元，月供少支付1183元。

从计算结果来看，减负效应更为明显。毕竟，上海以前实施过住房和贷款政策。当时，抵押贷款利率相对较高，利率上升或基点较高。因此，在股票抵押贷款利率下调后，抵押贷款压力将显著降低。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示：降低存量抵押贷款利率的政策创新很大，影响也很大。这相当于全国各地所有购房者的抵押贷款利率的全面降低，相当于每月供应的购房者将享受这一优惠政策。这些政策叠加了最近的住房和贷款政策，增强了人们对房地产市场的信心，有助于促进金融市场的稳定，提振和积极改善整个市场情绪。

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