上海置业担保公司闵行(上海置业担保公司贷款流程)

上海正规银行机构放款——上海担保

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上海望雄置业有限公司100%股权

[摘要]公司主要开发闵行区马桥镇138号地块。闵行区闵行新城MHC10801根据沪府规(2011)71号、MHC10802、MHC10804单元控制详细规划，闵行区马桥镇138地块控制详细规划调整，主要调整项目减少面积，提高容积率，调整土地使用结构，138地块关键技术指标大幅调整，原138地块分为4地块，地块号改为17A-02号、17A-04号、17A-05号、17A-09号；建筑容积率从0.175调整到1.05；土地使用权面积从原来的142709.00平方米减少到119.947.00平方米；土地用途由住宅用地调整为商业商业住宅综合用地和三类住宅集团用地(商业服务用地>=50%)。三类住宅组团用地>=35%

一、交易条件

底价34320.23万元，一次性付款，保证金10296.00万元。

二、公司简介

企业名称：上海望雄房地产有限公司

注册地(地址)：闵行区光华路2118号CC18号－159

法定代表人：施建东

企业类型:有限责任公司(内资)

成立时间：2004-08-12

注册资本：450.0万元

注册资本货币：人民币

经济类型：国有实际控制企业

经营规模：中型

统一社会信用代码或组织代码：91310112765963896W

经营范围：房地产开发、经营、销售、房屋租赁、室内装修、建筑装饰材料销售、物业管理。【依法需要批准的项目，经有关部门批准后方可开展经营活动】

三、重要信息披露

(一)其他披露内容

1、本项目转让底价为34320.23万元，其中标的企业100%股权转让底价为8725.23万元，标的企业债权转让底价为255.5.00万元。如果本项目形成投标，价格增值部分属于股权溢价。

2、目标企业拥有的土地尚未开工开发，已超过国有土地使用权转让合同规定的开工和竣工时间。涉嫌闲置土地的，存在政府有关部门根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处置的风险。

3、2022年审计报告数据摘自《上海望雄置业有限公司净资产专项审计报告》。

(二)重大债权债务事项

截至评估基准日，转让方对标的企业的债权金额为255.95.00万元。

(3)提醒等内容

1、审计报告、评估报告中的保留意见、重要披露、特殊事项说明中涉及产权转让的提示：详见附件《资产评估报告特殊事项说明》。

(四)管理层拟参与转让意向

四、望雄特别事项说明

(一)权属等主要数据不完整或有缺陷

评估对象中的主要资产——产品（开发成本）138号地块的土地使用权长期未开发。管理层报告说，这是由于区域规划调整造成的，但根据《闲置土地处置办法》第十四条的规定（2），该地块有政府免费收回的风险。

但本次评估没有考虑到该事项的影响。

截至评估基准日，除上述事项外，评估人员未发现评估对象的其他产权缺陷。客户和评估对象明确表示，没有其他产权缺陷。

(二)抵押担保及或有负债(或资产)事项

1.抵押和担保

截至评估基准日，评估人员未发现评估对象存在抵押担保。客户和评估对象明确说明没有抵押担保。

2.形成或有负债(或有资产)的事项

截至评估基准日，评估人员未发现评估对象存在或有负债（或资产）。客户和评估对象明确说明不存在或有负债（或资产）。

被评估单位未申报或有负债(或有资产)的，评估机构和评估师不承担相关责任。

（3）截至评估基准日，评估人员未发现的其他关键信息，客户和被评估单位未明确说明未提供的其他关键信息。

(四)未决事项、法律纠纷等不确定因素

评估对象中的主要资产——138号地块土地使用权在产品(开发成本)中的开发，是在以下前提下进行的:

(1)闵行区闵行新城MHC10801根据沪府规(2011)71号、MHC10802、MHC10804单元控制详细规划，138地块土地控制详细规划已调整，主要调整项目减少面积，提高容积率，调整土地使用结构，138地块关键技术指标已大幅调整，原138地块分为4地块，地块号改为17A-02号、17A-04号、17A-05号、17A-09号；建筑容积率从0.175调整到1.05；土地使用权面积从原来的142709.00平方米减少到119.947.00平方米；土地用途由住宅用地调整为商业商业住宅综合用地和三类住宅集团用地(商业服务用地>=50%)。三类住宅组团用地>=35%)

《关于批准马桥镇138号地块建设项目规划人地意见的决定》（沪闵规划资源许可证（2020年）39号）明确了上述规划调整。

（2）根据被评估单位对土地开发建设规划条件的具体意见，调整后138块土地的土地使用条件还包括以下限制：

经济适用房和租赁住房：配置不少于7%的经济适用房和不少于15%的开发企业自有租赁住房。有关要求详见《沪府办法》〔2021)12号》；

商业和办公自持比例：商业自持比例为100%、办公自持比例为60%，相关要求见《沪府办[2016]10号》；

全装修比例：全装修比例不低于项目住宅总建筑面积的50%。详见《关于进一步加强本市新建全装修住宅建设管理的通知》。

在马桥镇90号地块开发过程中，由于项目实际情况有限，经民防部门同意，马桥镇90号地块民防工程在138号地块实施。详见《闵防联审2020-039》、闵防联审2020-040。(根据本文件，民防工程不少于5、680平方米和7、499平方米。)

(3)控制性详细规划调整前后土地使用条件对比及各业态计容面积分类如下:

调整前138号土地的主要使用条件如下：

土地调整规划后的主要使用条件如下：

注:C2=商业办公综合用地(解释为商业用地)、C8=商业办公用地(解释为办公用地)、R3=三类住宅集团用地(解释为住宅用地)。

规划调整后，各业态的计容建筑面积按业态分类如下：

(4)根据《关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》(沪府办[2016]10号)第三条第(2)款，近期商业办公楼供应量较大的地区，商业物业持有比例增加到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期。根据长期持有情况设定本项目的土地自持条件。

(五)根据《闲置土地处置办法》第十二条(二)调整土地使用和规划条件。按照新用途或新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或新规划条件计算、收缴或退还土地价款。改变使用后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划”。由于138号地块的规划条件已经调整，为了促进项目土地的开发和建设，需要按照现行有效的规划进行土地调整和收缩，支付土地价格。

据闵行区马桥镇人民政府有关管理部门介绍，按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资源厅发[2018]4号)6.4(4)的规定，补地价格的方法，即多项用地条件同时调整的，应分别计算各项条件调整带来的土地价格增减金额，并计算补缴土地价格。根据公式推断，补充地价金额=新条件下地价总价一原条件下地价总价。

根据上海市闵行区马桥镇138号地块住宅用地，上海市房地产估价有限公司出具的17A-02、17A-04、17A-05、17A-09地块商住混合用地土地使用权价格评估土地估价报告。补地价格计算如下:

补地价金额=新条件下地价总价-原条件下地价总价=1704,600000000000000-1,343,60000.00=361,0000000.00元=1600000.00元

补充土地价格的计算方法和补充金额由客户上海雅古项目管理有限公司书面确认。在此基础上制定了评估结论。如果实际验证的补充金额与本评估不同，则应相应调整评估结论。报告用户应根据其对经济行为的影响，合理使用本评估报告。

(6)根据客户提供的《上海市闵行区马桥镇138号地块可行性研究报告》，开发销售138号地块。

截至评估基准日，除上述事项外，评估人员未发现、委托人和被评估单位未明确说明其他未决事项、法律纠纷等不确定因素。

(五)引用其他机构出具的报告结论

库存-在产品(开发产品)评估过程中，上海市房地产估价有限公司在确定马桥镇138号地块应缴地价金额时，引用了上海市闵行区马桥镇138号地块住宅用地、17A-02号、17A-04、17A-05、17A-09地块商住办混合用地土地使用权评估土地评估报告(沪城估(2023)(估)字第02086号)，相应的报告结论是：原土地利用条件下的土地使用权价格为1、343、6万元，新土地利用条件下的土地使用权价格为1、704、6万元。本次评估按照有关法律、法规的规定，以新土地利用条件下土地使用权价格与原土地利用条件下土地使用权价格的差额作为补充土地价格金额。

（6）本次评估重要利用专家工作及相关报告。我们通过法律渠道获得以下专业报告，并仔细参考专业报告的相关内容：

1.上海旭日会计师事务所(普通合伙)出具的无保留意见(文号:SAAF(2021)AR.N0.339、SAAF(2022)AR.N0.347)审计报告。

2.湘能卓信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的无保留意见审计报告(文号:湘能卓信京专审字[2023]第1118号)。

委托人聘请湘能卓信会计师事务所(特殊普通合伙)审核2022年和2023年5月被评估单位的财务报表，并于2023年8月30日发布《审计报告》(湘能卓信京专审字[2023]第118号)(无保留意见)。本次评估是在审计的基础上进行的，并利用了上述审计报告的相关信息和数据。

(七)重大期后事项

评估人员未发现，委托人和被评估单位明确说明无重大期后事项。

（8）评估程序有限的相关情况、评估机构采取的补偿措施以及对评估结论的解释，评估人员未发现影响资产验证的事项。客户和被评估单位也明确表示，不存在影响资产验证的事项。

（9）其他需要解释的事项1。本评估结论没有考虑评估对象对评估价值的影响，也没有为资产评估增值的增值做任何税收调整准备。

2.评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值做出专业判断，不涉及评估师和评估机构对评估目的对应的经济行为做出任何判断。在很大程度上，评估工作取决于客户和被评估单位提供的相关信息。因此，评估工作是基于客户和被评估单位提供的相关经济行为文件、相关资产所有权文件、证书和会计凭证，以及相关法律文件的真实性和合法性。

3.委托人和被评估单位对评估范围和被评估单位提供的数据、报表及相关资料的真实性和完整性负责。

4.评估报告中涉及的相关所有权证明文件和相关资料由被评估单位提供，委托人和被评估单位对其真实性和合法性承担法律责任。

5.在评估基准日后的有效期内，如果资产数量和评估标准发生变化，应按照以下原则进行处理：（1）当资产数量发生变化时，应按照原评估方法相应调整资产数量；（2）当资产价格标准发生变化，对资产评估结果产生明显影响时，客户应聘请合格的资产评估机构重新确定评估价值；（3）评估基准日后，委托人应充分考虑资产数量和价格标准的变化，并进行相应的调整。

6.评估师实施资产评估业务的目的是估计评估对象的价值，并发表专业意见，不承担相关当事人的决策责任。评估结论不应被视为评估对象价格的保证。

7.评估范围内的其他应付款-暂贷款255,950,00.00元，是上海雅古项目管理有限公司向客户借入的资金。

特别提醒用户注意上述事项。

五、财务状况

六、股权结构

七、项目图片

上海望雄置业有限公司100%股权

[摘要]公司主要开发闵行区马桥镇138号地块。闵行区闵行新城MHC10801根据沪府规(2011)71号、MHC10802、MHC10804单元控制详细规划，闵行区马桥镇138地块控制详细规划调整，主要调整项目减少面积，提高容积率，调整土地使用结构，138地块关键技术指标大幅调整，原138地块分为4地块，地块号改为17A-02号、17A-04号、17A-05号、17A-09号；建筑容积率从0.175调整到1.05；土地使用权面积从原来的142709.00平方米减少到119.947.00平方米；土地用途由住宅用地调整为商业商业住宅综合用地和三类住宅集团用地(商业服务用地>=50%)。三类住宅组团用地>=35%

一、交易条件

底价34320.23万元，一次性付款，保证金10296.00万元。

二、公司简介

企业名称：上海望雄房地产有限公司

注册地(地址)：闵行区光华路2118号CC18号－159

法定代表人：施建东

企业类型:有限责任公司(内资)

成立时间：2004-08-12

注册资本：450.0万元

注册资本货币：人民币

经济类型：国有实际控制企业

经营规模：中型

统一社会信用代码或组织代码：91310112765963896W

经营范围：房地产开发、经营、销售、房屋租赁、室内装修、建筑装饰材料销售、物业管理。【依法需要批准的项目，经有关部门批准后方可开展经营活动】

三、重要信息披露

(一)其他披露内容

1、本项目转让底价为34320.23万元，其中标的企业100%股权转让底价为8725.23万元，标的企业债权转让底价为255.5.00万元。如果本项目形成投标，价格增值部分属于股权溢价。

2、目标企业拥有的土地尚未开工开发，已超过国有土地使用权转让合同规定的开工和竣工时间。涉嫌闲置土地的，存在政府有关部门根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处置的风险。

3、2022年审计报告数据摘自《上海望雄置业有限公司净资产专项审计报告》。

(二)重大债权债务事项

截至评估基准日，转让方对标的企业的债权金额为255.95.00万元。

(3)提醒等内容

1、审计报告、评估报告中的保留意见、重要披露、特殊事项说明中涉及产权转让的提示：详见附件《资产评估报告特殊事项说明》。

(四)管理层拟参与转让意向

四、望雄特别事项说明

(一)权属等主要数据不完整或有缺陷

评估对象中的主要资产——产品（开发成本）138号地块的土地使用权长期未开发。管理层报告说，这是由于区域规划调整造成的，但根据《闲置土地处置办法》第十四条的规定（2），该地块有政府免费收回的风险。

但本次评估没有考虑到该事项的影响。

截至评估基准日，除上述事项外，评估人员未发现评估对象的其他产权缺陷。客户和评估对象明确表示，没有其他产权缺陷。

(二)抵押担保及或有负债(或资产)事项

1.抵押和担保

截至评估基准日，评估人员未发现评估对象存在抵押担保。客户和评估对象明确说明没有抵押担保。

2.形成或有负债(或有资产)的事项

截至评估基准日，评估人员未发现评估对象存在或有负债（或资产）。客户和评估对象明确说明不存在或有负债（或资产）。

被评估单位未申报或有负债(或有资产)的，评估机构和评估师不承担相关责任。

（3）截至评估基准日，评估人员未发现的其他关键信息，客户和被评估单位未明确说明未提供的其他关键信息。

(四)未决事项、法律纠纷等不确定因素

评估对象中的主要资产——产品(开发成本)138号土地使用权的开发，在以下前提下进行:

(1)闵行区闵行新城MHC10801根据沪府规(2011)71号、MHC10802、MHC10804单元控制详细规划，138地块土地控制详细规划已调整，主要调整项目减少面积，提高容积率，调整土地使用结构，138地块关键技术指标已大幅调整，原138地块分为4地块，地块号改为17A-02号、17A-04号、17A-05号、17A-09号；建筑容积率从0.175调整到1.05；土地使用权面积从原来的142709.00平方米减少到119.947.00平方米；土地用途由住宅用地调整为商业商业住宅综合用地和三类住宅集团用地(商业服务用地>=50%)。三类住宅组团用地>=35%

《马桥镇138号地块建设项目规划师土地批准意见书》(沪闵规划资源许可(2020)39号)明确了上述规划调整。

（2）根据被评估单位对土地开发建设规划条件的具体意见，调整后138块土地的土地使用条件还包括以下限制：

经济适用房和租赁住房：配置不少于7%的经济适用房和不少于15%的开发企业自有租赁住房。有关要求详见《沪府办法》〔2021)12号》；

商业和办公自持比例：商业自持比例为100%、办公自持比例为60%，相关要求见《沪府办[2016]10号》；

全装修比例：全装修比例不低于项目住宅总建筑面积的50%。详见《关于进一步加强本市新建全装修住宅建设管理的通知》。

在马桥镇90号地块开发过程中，由于项目实际情况有限，经民防部门同意，马桥镇90号地块民防工程在138号地块实施。详见《闵防联审2020-039》、闵防联审2020-040。(根据本文件，民防工程不少于5、680平方米和7、499平方米。)

(3)控制性详细规划调整前后土地使用条件对比及各业态计容面积分类如下:

调整前138号土地的主要使用条件如下：

土地调整规划后的主要使用条件如下：

注:C2=商业办公综合用地(解释为商业用地)、C8=商业办公用地(解释为办公用地)、R3=三类住宅集团用地(解释为住宅用地)。

规划调整后，各业态的计容建筑面积按业态分类如下：

(4)根据《关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》(沪府办[2016]10号)第三条第(2)款，近期商业办公楼供应量较大的地区，商业物业持有比例增加到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期。根据长期持有情况设定本项目的土地自持条件。

(五)根据《闲置土地处置办法》第十二条(二)调整土地使用和规划条件。按照新用途或新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或新规划条件计算、收缴或退还土地价款。改变使用后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划”。由于138号地块的规划条件已经调整，为了促进项目土地的开发和建设，需要按照现行有效的规划进行土地调整和收缩，支付土地价格。

据闵行区马桥镇人民政府有关管理部门介绍，按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资源厅发[2018]4号)6.4(4)的规定，补地价格的方法，即多项用地条件同时调整的，应分别计算各项条件调整带来的土地价格增减金额，并计算补缴土地价格。经公式推导，新条件下地价总价=原条件下地价总价。

根据上海市闵行区马桥镇138号地块住宅用地，上海市房地产估价有限公司出具的17A-02、17A-04、17A-05、17A-09地块商住混合用地土地使用权价格评估土地估价报告。补地价格计算如下:

补地价金额=新条件下地价总价-原条件下地价总价=1704,60000.00-1,343,60000.0000=361,00000元，0000.000元。

补充土地价格的计算方法和补充金额由客户上海雅古项目管理有限公司书面确认。在此基础上制定了评估结论。如果实际验证的补充金额与本评估不同，则应相应调整评估结论。报告用户应根据其对经济行为的影响，合理使用本评估报告。

(6)根据客户提供的《上海市闵行区马桥镇138号地块可行性研究报告》，开发销售138号地块。

截至评估基准日，除上述事项外，评估人员未发现、委托人和被评估单位未明确说明其他未决事项、法律纠纷等不确定因素。

(五)引用其他机构出具的报告结论

此次存货-在产品(开发产品)评估过程中，在确定马桥镇138号地块的补充地价金额时，引用了上海市闵行区马桥镇138号地块住宅用地和17A-02，由评估单位聘请的上海市房地产评估有限公司出具、17A-04、17A-05、17A-09地块商住办混合用地土地使用权评估土地评估报告(沪城估(2023)(估)字第02086号)，相应的报告结论是：原土地利用条件下的土地使用权价格为1、343、6万元，新土地利用条件下的土地使用权价格为1、704、6万元。本次评估按照有关法律、法规的规定，以新土地利用条件下土地使用权价格与原土地利用条件下土地使用权价格的差额作为补充土地价格金额。

（6）本次评估重要利用专家工作及相关报告。我们通过法律渠道获得以下专业报告，并仔细参考专业报告的相关内容：

1.上海旭日会计师事务所(普通合伙)出具的无保留意见(文号:SAAF(2021)AR.N0.339、SAAF(2022)AR.N0.347)审计报告。

2.湘能卓信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的无保留意见审计报告(文号:湘能卓信京专审字[2023]第1118号)。

委托人聘请湘能卓信会计师事务所(特殊普通合伙)审核2022年和2023年5月被评估单位的财务报表，并于2023年8月30日发布《审计报告》(湘能卓信京专审字[2023]第118号)(无保留意见)。本次评估是在审计的基础上进行的，并利用了上述审计报告的相关信息和数据。

(七)重大期后事项

评估人员未发现，委托人和被评估单位明确说明无重大期后事项。

（8）评估程序有限的相关情况、评估机构采取的补偿措施以及对评估结论的解释，评估人员未发现影响资产验证的事项。客户和被评估单位也明确表示，不存在影响资产验证的事项。

（9）其他需要解释的事项1。本评估结论没有考虑评估对象对评估价值的影响，也没有为资产评估增值的增值做任何税收调整准备。

2.评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值做出专业判断，不涉及评估师和评估机构对评估目的对应的经济行为做出任何判断。在很大程度上，评估工作取决于客户和被评估单位提供的相关信息。因此，评估工作是基于客户和被评估单位提供的相关经济行为文件、相关资产所有权文件、证书和会计凭证，以及相关法律文件的真实性和合法性。

3.委托人和被评估单位对评估范围和被评估单位提供的数据、报表及相关资料的真实性和完整性负责。

4.评估报告中涉及的相关所有权证明文件和相关资料由被评估单位提供，委托人和被评估单位对其真实性和合法性承担法律责任。

5.在评估基准日后的有效期内，如果资产数量和评估标准发生变化，应按照以下原则进行处理：（1）当资产数量发生变化时，应按照原评估方法相应调整资产数量；（2）当资产价格标准发生变化，对资产评估结果产生明显影响时，客户应聘请合格的资产评估机构重新确定评估价值；（3）评估基准日后，委托人应充分考虑资产数量和价格标准的变化，并进行相应的调整。

6.评估师实施资产评估业务的目的是估计评估对象的价值，并发表专业意见，不承担相关当事人的决策责任。评估结论不应被视为评估对象价格的保证。

7.评估范围内的其他应付款-暂贷款255,950,00.00元，是上海雅古项目管理有限公司向客户借入的资金。

特别提醒用户注意上述事项。

五、财务状况

六、股权结构

七、项目图片

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