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二手房交易中关于“带押过户”的几个问题

“带押过户”是什么？

新房先网签还是先贷款。

所谓“抵押转让”，是指在抵押终止前将抵押财产转让给产权。在这种情况下，二手住房交易不需要卖方提前偿还贷款或预付款，大大降低了卖方的财务压力，降低了交易成本，可以促进二手住房交易量的增加。

“带押过户”的法律依据

二手房网签过户是什么意思。

根据原《物权法》的规定，如果存在抵押物的交易，交易要么获得抵押权人的同意，要么买方代替卖方向抵押权人偿还债务，消除抵押权。详见《物权法》第191条第2款：

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人为清偿债务而消除抵押权的除外。

《民法典》出台后，本法的“物权编辑”按照“物尽其用”的原则修改了上述规定，即除当事人另有约定外，允许“带押转让”。详见《民法典》第四百六条第一款:

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

“带押过户”的具体操作流程

二手房没有网签但已过户。

目前，我国还没有出台统一的“带押过户”实施细则，只有南京、苏州、济南、昆明、海南等地规定了具体的操作细则。

根据海南省的政策细则，“带押过户”流程如下：

1、建立监管账户，核实交易主体资格。二手房交易双方自行选择金融机构，按照金融机构的要求建立专项资金监管账户，签订债务偿还、抵押贷款合同等相关文件等必要性文件。在此过程中，金融机构根据我省相关限购政策，与房地产服务部门对接，核实双方申请主体资格。

二、办理过户手续，转移交易结算资金。金融机构出具同意办理抵押转让登记文件，交易双方到房地产登记中心办理抵押转让手续，房地产登记中心综合服务由房屋交易窗口出具二手房屋销售合同网上登记材料，纳税窗口出具纳税凭证，登记窗口房屋转让登记和抵押转让（变更）登记手续，综合服务总时间不得超过3个工作日。房地产登记中心办理房屋转让登记和抵押转让（变更）登记手续后，金融机构在专项基金监管账户中扣除卖方所欠债务，剩余余款进入卖方指定账户，买方执行新的抵押贷款责任和义务。

如果买受人选择全额购买有抵押登记的二手房，可以参照上述流程办理。二手房当天网签能过户。

需要注意的是，上述政策的适用范围仅限于卖方已取得房屋所有权证书，但房屋有抵押登记，买方贷款购买房屋。二手房网签与过户区别。

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