上海二套房公积金贷款首付要多少|多地调整购房首付比例 南京、苏州“跃跃欲试”

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多地调整购房首付比例 南京、苏州“跃跃欲试”

21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

苏州某银行信贷部员工对电话另一端咨询二套房首付比例的消费者说：“要么你再等一次。”。

8月16日，《21世纪商业先驱报》记者从中国工商银行苏州分行等银行确认，苏州第二套住房首付政策仍为第二套住房贷款结算50%，未结算首付80%。一些银行官员表示，市场谣言的“新政策”尚未实施。

南京和苏州也有类似的情况。此前，8月12日，南京中介向消费者宣布，如果名下只有一笔抵押贷款已结清，首付将从50%变为30%；如果贷款未结清，首付将从80%变为60%。当天下午，谣言被否认。

南京和苏州优化首付比例政策的冲动来自于房地产市场低迷。苏州当地一家市场份额较大的中介机构透露，苏州昆山和太仓的二手房市场最近几乎被忽视，核心地区的交易量几乎比年初减半；由于政府限价，新房价格非常强劲。

新政未至

此前，8月12日，苏州部分银行工作人员和中介声称“如果第二套住房贷款结算，首付将从50%变为40%，如果第二套住房贷款未结算，首付将从80%变为50%”。然而，到当天下班时间，《21世纪商业先驱报》记者证实，苏州已暂停上述政策。

8月16日，《21世纪商业先驱报》记者致电多家银行南京分行作为买家，称新政策尚未实施。然而，一些工作人员并没有积极回答记者的询问，而是要求将所有个人信息带到现场确认首付，称具体首付比例取决于个人财产和信用调查。

8月17日，有消息称，南京对无房、有房、还贷给出了新的实施细则。其中，南京无房无贷家庭首付比例最低为30%，实施利率为4.25%；贷款已结清的家庭购房，首付比例至少为30%-40%(各银行不一致)，执行利率为4.25%。然而，南京的许多银行仍在电话中告诉记者，他们没有收到相关政策的实施通知。

南京、苏州之所以传出优化首付政策的消息，与城市市场特征有关。据苏州一位业内人士分析，苏州新房市场以改善为主。即使是最近逐渐进入增量的二手房市场，也大多是改善型买家。这个消费群体的购房门槛在于首付。如果之前有贷款还清，首付80%。高首付加上市场下行趋势，让很多人暂停二次置业计划。该人士表示：“如果首付比例下降，近期抵押贷款利率较低，苏州房地产市场的热度可能会增加，但不会过高。”。

循序渐进

近期，江苏乃至全国许多城市都在优化购房首付比例政策。

8月12日，江苏省市场利率定价自律机制秘书处发布的一份文件显示，自2022年8月12日（含）起，无锡市新发放的商业个人住房贷款实施内容如下：申请商业个人住房贷款购买商品房的，最低首付比例调整不低于30%；对于区域内已有住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业个人住房贷款购买商品房的，最低首付比例调整为不低于50%。

但上述文件尚未得到相关部门的证实。8月17日，无锡市一楼房地产销售人员透露，无房无贷家庭首套房首付比例已降至30%，首套房贷利率为4.25%。如果名下有抵押贷款，再买房的首付比例将是50%到60%。

8月17日，记者从福州市住房管理局证实，8月16日，福建省市场利率定价自律机制全体会议通过了《福州市限购区调整差异化住房信贷政策实施细则》。福州将调整五城区住房贷款首付比例。自8月17日起，五区户籍第二套房首付最低降至40%，非五区户籍第一套房首付最低降至30%。

业内人士认为，无论是南京、苏州还是其他城市，新的抵押贷款政策都将根据市场情况逐步调整，政策也不会在一夜之间实现。例如，抵押贷款利率的调整也是一步一步的。4月初，苏州第一套房利率普遍调整到4.6%，第二套房未还清5.2%；5月中旬，根据央行、中国银行业和保险监督管理委员会的文件，苏州首套抵押贷款利率按LPR减少20个基点的政策下限执行，最低为4.4%；5月20日，苏州首套房贷再次降至4.25%的最低水平。

克而瑞研究中心分析师的最新调查显示，苏州多家主流银行的抵押贷款利率仍实行第一套4.25%、第二套5.05%的政策。

值得一提的是，在全国范围内优化和调整首付比例政策将成为一种趋势。目前，江苏已有10多个城市优化和调整了首付比例政策。中国降低首付比例的城市主要是三、四级城市或弱二线城市。业内人士认为，南京作为江苏省会城市，苏州作为一个强大的二线城市，一旦实施新的首付比例政策，可能会推动更多的二线热点城市加入首付减少浪潮。

易汉智库首席分析师张华东指出，从三四线城市到强二线城市的政策优化调整，推动其他强二线城市政策的优化调整趋势，实际上是市场成熟的表现。

据有机构统计，2022年前7月，全国出台了385项房地产市场支持政策，其中需求方主要涉及调整限购、限贷、限价、限售、公积金、税费减免、购房补贴等。供给方主要涉及调整预售、监管预售资金、调整土地拍卖规则等。从优化限购到降低首付比例，政策调整逐渐从低能城市扩散到高能城市。

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