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现在上涨的城市都是陷阱

全国房地产市场分为三类：一类是已见底的一线，一类是正在下跌的强二线，另一类是即将到来的二三线。

也许你认为房地产市场的水太深，分化非常严重，感到无助，事实上，从头到尾，房地产市场有一个真理没有改变，那就是：城市轮换。

1小城当道

九月十七日，国家统计局公布了8月份70个大中城市的房价指数。

我曾多次说过，新房是计划经济，二手房是市场经济。如果你想了解一个城市的真实房地产市场，你必须从二手房开始。

那么，根据统计局公布的二手房数据，将同比涨幅top10和同比跌幅top10进行对比，你有什么感受呢？

通过智商考试的人可以发现：TOP10的涨幅都是3-5线城市，而TOP10的跌幅则是一线和强二线城市。

如果你是一个远道而来的外国人，当你第一次看到这个名单时，你一定认为呼和浩特、大理、西宁和南宁是中国四大一线城市。

事实上，70城指数经过严重美容和微调整，实际市场至少会翻倍。

呼和浩特排名第一，中国最不存在的三线省会之一，最后一次出名或2014年5年前，呼和浩特第一个取消购买限制，但不幸的是，完全开放或死水，房地产市场没有波动，直到2015年初深圳上海才开始引领全国。二胎大理，多年来，除了客栈，只有酒吧和外遇。无数文艺青年卖掉北上广的房子来这里寻找诗歌和距离，却无法支撑这里的房价。如果不是2018年422海南全岛限购，壮士断腕摆脱房地产依赖，导致炒房者四处逃跑，大理根本不会上涨。老三西宁，我敢打赌，你随便去街上采访10个人，至少5个人会说西宁是哪个省的省会。除省会外，老四南宁的名气远不如北海和桂林。

前十名都是中西部的中小城市。相反，成都、重庆、西安、中部济南、青岛、郑州、廊坊等经济实力更强、房地产市场潜力更大的西部三雄都被关闭。当全省大部分老板都在跌宕起伏时，这些弟弟却异常骚动。

纵观全国，现在涨得最凶的中小城市，一定是调控最松、监管最弱、起步最晚、涨得不到位的。

全国房地产市场一盘棋，大哥吃完肉，还得让小弟喝碗汤。

2城市轮动

房地产市场20年来，房价上涨一直遵循严格的潜规则：城市水平决定了上涨和启动顺序。

以下两幅图为各级城市新房和二手房涨幅曲线图：

不用说，在2010年之前，整整10年的房价上涨仅限于北京、上海、广州、深圳、杭州、杭州、温州、鄂尔多斯等房地产投机城市。所有其他二三线都是住房和住房，而不是投机，增长根本被忽视。

自2011年以来，两大牛市首次从一线开始，首次大幅上涨。上涨到位后，政策收紧，投资需求转移到二线。二线只需要被投资者带动，共同推动二线跟风上涨。二线限购后，在这里工作的年轻城镇回归三四线房地产投资，然后推动小城市房价完成最后一轮上涨。

如果这种自上而下的轮动驱动力不够，政府会辅以更刺激的玩法来助推，比如2015年棚改去库存。

城市轮换的结果是:一线启动后，可以轮到二线，二线快涨了，三线才有机会。一线涨到位，二线可以冲，二线休息，三线快结束了。一线房价是二线的天花板，二线房价是三线的终点。

3回光返照

今年上半年，苏州试图挑战上海房价上限的权威，结果从5月到7月经历了四次监管升级。西安刚刚出现在70个城市的房价指数上，赢得了全国第一次增长。6月，它受到了晴天霹雳的关键，严重程度堪比第一线。第一次增长的结局是购买限制。

2015年开业的大牛队即将结束。一线已经躺下两年多了，强大的二线也在看不见的手的威严下开始下跌。仍在飙升的城市是城市轮换的最后一波，这是典型的“回光”。

随着2020年棚户区改革的完全完成和“房地产不作为短期刺激经济的手段”的最高指示，这些崛起的中小城市正在经历最后的亮点和最后的挣扎。

因此，现阶段，在房价仍在大幅上涨的二三线中小城市，只要不等房子结婚，只要没有房子睡在街上，就应该选择持有货币观望。高杠杆投资是挖掘自己的坟墓。

相反，已经横盘的一线，以及经历过明显下跌进入稳定期的强二线，刚需就可以捡笋入市。

此外，最重要的一点是，珠海、苏州、西安等城市近期有明显放松和收紧，不应立即采取行动。因为，购买限制和放松表明房地产市场大幅下跌，库存过大，投资者过多，政府支持市场。而刚刚收紧的城市，调整还没有结束，泡沫还没有被挤压干净。

目前，高层监管的最终目标只有一个：横盘。在城市轮换中，一线已经首先完成了目标，一些二线已经下跌，即将横盘，其余仍在上涨的城市是风险最大的城市。

最后总结一个简单易操作的技巧:楼市调整期不要追高。没跌过的城市是最危险的，躺过的城市可以选择。买跌过的城市，远离上涨的城市。

还在飙升的城市，内在就是死亡，外在就是陷阱！

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