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房贷审批迟到两个月，买家被判赔偿490万，不公正吗？双方都有自己的说法。
报纸高级记者李晶记者陈少颖高级记者陈伊萍
抵押贷款未经批准，买受人因违约被判赔偿490万元。
伍小姐决定在2020年5月以1550万元的价格购买一套房子，并支付房价的一半。同年6月，她住在这套房子里。然而，直到2020年10月，银行才批准了用于支付第二期房价的贷款，这超过了买卖双方约定的所有权转让和全额付款两个月。因此，卖方向法院起诉了伍小姐。
1月20日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者从中国裁判文件网披露的民事判决中了解到，一审法院裁定双方终止房屋销售合同，买方应赔偿卖方违约金310万元，房屋装修费180万元，共490万元。
双方买卖房子前后发生了什么？为什么这个案子是这样的判决？本报记者详细阅读了相关判决，采访了买方律师、被告吴小姐和第三方律师。
法院：买方不能免除违约责任
根据判决，上海市黄浦区人民法院一审认定，2020年5月27日，卖方范某、应某与买方吴小姐签订房地产买卖中介协议，卖方将房屋转让给买方，转让价格为1550万元。吴小姐应在签订销售合同之日支付775万元和775万元。
2020年6月，范、应将房屋交付给吴小姐。之后，吴小姐申请的贷款745万元(用于支付二期房价)被推迟，直到2020年10月29日才得到相关银行的批准。
同时，2020年9月15日，卖方通过律师函催促吴小姐:合同约定于2020年8月30日前转让所有权，吴小姐应在转让前全额支付，但吴小姐严重违约，至今仍未支付805万元。希望吴小姐在收到信后3天内付清钱。如果不付款，卖方有权终止合同，并要求吴小姐赔偿违约金和装修损失。
由于双方协商不成，卖方向法院起诉吴小姐，要求赔偿违约金310万元，房屋装修费损失180万元，共计490万元。
一审法院认为，在合同明确约定的情况下，吴小姐未能及时履行其付款义务，未能取得范、应的理解和许可，因此不能免除其违约责任。
一审法院认为，在本案中，2020年9月30日发出卖方范某、应某终止合同的通知，并于10月7日通过吴小姐微信确认收到。因此，卖方要求确认双方争议的房屋销售合同和协议于2020年10月7日终止，法院依法支持事实和法律依据。
根据涉案合同的规定，吴小姐逾期履行债务超过10天，范某、应某即享有单方面解除权的条件也取得了成效。
同时，吴小姐应承担相应的违约责任，范、应的合同目的无法实现，经济损失，包括房屋装修损失180万元，有事实和法律依据，法院依法支持。
至于吴小姐，范某和应某主张的违约金(房价总价20元)％）法院很难依法同意金额过高的观点。由于房屋销售合同的特殊性，其交易目标涉及的金额一般较大（本案涉及的销售目标为办公楼，而不是普通住宅）。结合相关事实，一方违约造成的经济损失也较大，由于被告的违约，原告可能会对案外人(案外房屋的卖方)承担相应的违约责任。因此，不排除当事人可以同时要求赔偿违约金和实际损失。
考虑到吴小姐违约的实际后果，原告未能正常购买另一套房子（房地产市场交易价格变化的风险），经济损失巨大，因此法院支持原告要求的违约金和实际损失赔偿。
因此，一审法院作出上述判决。双方上诉后，上海市第二中级人民法院二审认为，一审判决事实明确，法律适用正确，应当维持；因此，驳回上诉，维持原判。
原告律师：交易行为具有商业投资行为的属性
原告律师告诉《澎湃新闻》，原告应该与范某有母子关系。范卖房子是为了替换他母亲的房子。出售房屋后，范还与下一个家庭签订了购房合同。买方的违约导致连锁交叉违约，影响卖方更换房屋，造成实际损失。同时，双方解除合同的原因是，第二期房价贷款申请未在合同约定的期限内通过银行审批，构成严重违约，而不是银行贷款延期。
原告律师表示，本案的标的是商业办公室，不同于普通住宅，销售行为具有商业投资行为的属性。投资行为本身是有风险的。与此同时，法院的判决也反映了对合同精神的尊重。
原告律师表示，二审判决结束后，买卖双方签署了和解交接协议。卖方还自愿对买方进行一定程度的经济补偿，双方现在握手，整个纠纷得到妥善解决。
被告：该房屋用于自住，已委托律师申请再审
然而，被告吴小姐告诉《澎湃新闻》，她对判决不满意。目前，她已委托上海汉路律师事务所律师曾志宏申请再审。
吴小姐说，虽然涉案房屋属于商业属性，但大部分房屋都是居民，卖家的销售意图是替换，他们自己的购买也用于自住，而不是投资。
她说，在收到首付后，她在6月份拿到钥匙后开始装饰和购买家具，花费了100多万元。此外，微信群聊天记录显示，卖方于2020年9月发出律师函，但直到10月底，卖方正在配合并敦促买方申请抵押贷款。抵押贷款批准后，卖方失去联系了几天，然后提起了民事诉讼。
曾智红认为，本案有几点值得商榷：
首先，当交易双方都是个人，双方实际用于居住时，买卖商品房是商业行为还是民事行为；
第二，卖方在9月份发出律师函后，直到10月底，实际行动反映了继续履行合同的态度，但在10月底抵押贷款批准后，合同可以履行，突然提起诉讼；
第三，当一方一直想履行合同，而另一方没有实际损失或小损失时，是否应该支持如此高的违约金。
吴小姐说，双方原本有协商意向，最终协商失败的主要原因是同期房价大幅上涨。与此同时，法院并没有作为范买房的固定损失依据。
吴小姐还表示，双方只在执行阶段和解，否则将被强制执行，对工作和生活影响太大；原告对被告没有经济补偿，但协商后，被告装修费用折扣的一半扣除。
吴小姐说，涉案房价上涨，她被判赔偿490万元。双方的损失显然是不平衡的。”听说后，我的朋友们不敢借钱买房子。”
第三方律师：买方需要充分估计和准备银行贷款时间
“银行贷款是买卖双方约定的付款方式，涉及第三方银行贷款问题，这取决于买卖双方如何约定付款时间，”上海里格律师事务所纠纷解决部执行部长辛欣律师说
鑫鑫表示，银行有审计贷款流程，不同银行的贷款时间也不同。如果买方不完全了解银行的抵押贷款周期和预留贷款时间，在与卖方签订协议时不太注意贷款时间，或做出过于乐观的判断，他将同意较短的付款时间。
目前，协议付款时间是销售协议中的必要条款。鑫鑫表示，事实上，房地产交易往往倾向于卖方市场，卖方在交易条件谈判中占据一定的主导地位。
她说，在签订合同时，买方应尽可能充分估计和准备银行贷款时间，以避免本案中的风险。”例如，你可以在合同中写清楚，以银行贷款时间为准。这样，时间就更活跃了，但不是绝对的。”
鑫鑫表示，对于卖方来说，为了规避风险，卖方可以在交易前利用公共信息对买方进行基本的信用调查。
“毕竟，从本质上讲，买卖双方在房地产交易中会有一定的利益冲突。”新新承认，例如，卖方希望在最短的周期内以较高的价格收到资金，而买方希望降低价格，尽可能放松支付条件，但也担心卖方违约，房屋权利缺陷等。
因此，在签订合同时，双方可以约定一定比例的存款、适当的首付比例、付款方式、付款期限、违约责任等。如果双方同意买方的付款时间以贷款时间为准，建议有一个更明确的时间限制。
一位银行业内人士告诉记者，一般来说，央行会在房地产政策调控期或每年年底收紧贷款额度，银行接受客户抵押贷款的速度会放缓。“一般来说，从材料交付到贷款大约需要两个月的时间。遇到房地产调控，贷款时间不确定。”
该人士透露，在银行与客户签订的贷款合同中，如果购买一手住房将明确说明贷款时间，如果购买二手住房将不明确说明贷款时间，只会同意转让时间。”
该人士建议，当买方与卖方签订购买合同时，由于银行审批抵押贷款的时间无法控制，建议预留足够的付款时间，或在补充条款中明确“实际付款时间以银行贷款时间为准”。
负责编辑：高文图片编辑：蒋立冬
校对：刘威
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