在东京买房怎么投资_东京买房哪个区域好

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一、投资日本房产如何获取最大利益?

近几年，日本已经成为中国人海外地产投资的热点区域，与此同时，良好的投资环境、2020年东京奥运会等等，也是日本房产的一针强心剂，吸引了不少中国人来日购置房产进行投资。今天，让我们从几大方面为大家解读，投资日本房产的收益有多大。在介绍投资回报率的计算方法前，我们应该明白投资回报率通常为去除各种费用前的粗算回报率。其公式为投资回报率=年租金收入÷房屋购入价格×100，另外，还有一个重要指标就是回报率，即净投资回报率，也叫做净营运收入，刨除各种手续费等杂费，净投资回报率是会比投资回报率低的。日本不断放宽外国游客赴日的签证门槛，也间接的影响了外国人投资日本房产的热度。作为投资新手来说，每当看到日本房产投资收益率超过10%的时候，激动地恨不得马上买下一整栋楼。但是，千万别急，要知道往往这样的房子收益率都是“表面收益率”。那如何判断正常范围内的收益率呢？01表面收益率房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。表面收益率是指一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率＝1年的房租收入÷房地产购入价×100％。这里需要注意的是，经营投资房产时，除了主要的房租收入外，还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说，有些高于8%甚至10%的收益率是属于没有考虑这些费用的“表面收益率”。02实际收益率实际收益率是从预计的收入中，减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用，在此基础上除以房地产的购入价。即：实际收益率＝（1年的房租收入-诸费用）÷房地产购入价×100％对于准确了解出租房产的收入，采用实际收益率是非常必要的。同时，出租时，遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时，这些费用也不能忽视。为了提高实际收益率的精度，还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。03不能轻信高收益率在日本投资买房时，如遇8%、10%等收益率高的物件，就要注意了。这些往往是“表面收益率”，需进一步分析其各种费用事项。另外，有些中介会把偏远地区类似北海道的回报收益率虚高至10%以上，原因是把空置率也算在了其中。但是往往这类房子太偏远，不是很抢手，很难出租。每位投资者应该注意，切忌过多且盲目的看重投资回报率的高低。这也是众多国内投资者在投资房产中常出现的一个误区，回报率高并不表示收益高。日本房产市场鱼龙混杂，也有不少黑心房地产商大肆宣传高回报率，有意误导了一些不熟悉日本房产市场的投资人，致使他们盲目追崇回报率，把回报率作为衡量房屋的唯一标准。在日本位于偏远、交通不便地方的房产，就会凭借房产价格便宜等优势，从回报率角度分析，是完胜大都市繁华地段的房产。不过，这样的地区空屋率较高，出租，转卖都十分困难，并且也没有升值的空间。这种地方的房产一旦出租不出去，处理不得当的话，不但不会赚钱，反而会赔钱。所以，投资回报率最好作为购房的一个参考，不要过分倚重

二、投资日本房产如何选择?应该避开什么样的房子?

在日本买房，就拥有了永久的居住权和土地使用权。虽然可以这么说，但是在日本买房之前还是需要仔细挑选的。
下面就来说说那些不太受欢迎的日本房子，可能拥有以下这8个特点。
1. 需要维修的房子
比如，在住宅中需要用水的部位（灶台、卫生间、浴室）出现设备故障等。

2. 破旧得不能马上入住的房子
那些需要装修才能入住的房子，一般都很难卖出去。

3. 有拖欠房租情况的房子

4. 没有电梯且四层以上的房子
如果是老旧的公寓，没有电梯的情况很正常。但是一般来说，这种每天爬楼梯的公寓，位于四层以上的很难卖出去。

5. 修缮基金不足的房子
公寓的修缮费和修缮计划等，是可以通过向管理公司申请查看「重要事项说明书」来了解的。但是自主管理物件的情况，也可能会无法查看。
为了保证房产的资产价值，建筑是需要定期进行修缮的，如果修缮基金不足，当遇到大规模修缮时，很可能会突然征收较多费用。这也可以认为是管理公司没能好好发挥管理作用。这类房子是很难卖出去的。

6. 租地权的房子
虽然说租地权的房子比同一区域的所有权房子便宜，但是并不受到日本人喜欢。

7. 在东京都内距离车站过远或在地方城市无法确保停车场的房子
如果是位于东京都内，没有车的居住者很常见，因此需要注意房子步行到车站的距离。如果步行时间能控制在10分钟以内，是非常受欢迎的。
如果是位于地方城市，就可能离车站很远，那么拥有一辆自己的汽车就会成为常见的情况，如果是无法确保停车场的房子就很难卖出去了。

8. 事故物件
发生过杀人或自杀等情况的房子被称为「事故物件」。如果是事故物件的情况，不动产公司有义务对买主进行事前告知，并在「重要事项说明书」上作为告知事项记载。一般来说，事故物件容易被大家敬而远之。

三、日本东京房产投资优缺点有哪些

　　东京（Tokyo）位于日本本州岛东部，是日本国的首都，东京与美国纽约、英国伦敦和法国巴黎并称“世界四大城市”，是日本的首都和最大的城市，下面和我一起来看看日本东京房产投资优缺点有哪些吧。

　 　优点：

　　所有权：

　　日本买房子包含土地，而且是永久所有权，中国土地公有制，因此买房子是不包括土地的。

　 　税金：

　　但是在日本买房子不好的是，每年需要交固定资产税，是按照房子所在地每年的地价百分比计算的，可以认为房子越大，固定资产税越贵；我在埼玉县的大宫有一套99平米的房子，每年固定资产税97，000日元，换算成为人民币大概5000元左右。

　 　集合住宅：

　　在日本买公寓，每个月都需要交管理费和修缮基金；管理费顾名思义是给管理会社用来管理大楼的支出。

　　修缮基金是大楼到了一定年龄，需要翻新甚至推倒重建的时候所使用的基金，每隔一段时间管理会社会公布基金的余额，并且把支出表打印出来，告诉所有住户，基金用到哪了。

　　有人觉得修缮基金不想交，但是我觉得正是有了这个基金，房子才会能住的更久。

　　我听一个中国朋友说，在中国一套新房子住二三十年就已经破破烂烂了，但是在日本不会，住了四五十年看上去还是很新的房子有很多。

　　 独门独院：

　　这个日语叫一户建，很多日本动画片里，比如哆啦A梦里野比家住的房子就是一户建。

　　东京都内，不是很昂贵的地段，一般一户建包含土地在内的价格要3500万日元以上。

　　和集合住宅比，好处是没有管理费和修缮基金，但是出问题都需要自己修理，有的日本人觉得麻烦，会更倾向于购买集合住宅。

　 　贷款买房子的利息：

　　日本人也是很多的使用银行贷款买房子，浮动利息大概0.8~1.2%之间，如果国家的经济状况不出现大的问题，这个金利基本不会有太大变动。

　　缺点：日本的土地虽然是私有，但是并不是你想怎么用就怎么用。

　　政府严厉的规定了土地的使用用途和各种限制。

　　就拿住宅用

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