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关于最近上海商住公寓的困惑和购买生活经验的总结
我不知道你是否有同样的感觉，最近的上海公寓市场似乎有点活跃。
注意到这件事的过程是，半个多月前，我浏览了朋友圈中介转发北京公寓限购政策的模糊图片，大胆预测未来公寓权限将得到改善：如居住证/民用水电/就近上学等，上海很有可能跟进政策的实施，鼓励持有货币的买家抓住时代的风口。
虽然噱头本身很有问题，但事实是中介已经开始大面推广商住两用公寓，尤其是新盘。相信大家在朋友圈/小红书等方面都能看到很多推送。从偏远的二手迷你一室户到不限购买独栋/双拼别墅，再到宇宙中心的黄埔陆家嘴大平层，各种各样。当然，最实际的感觉是，最近挂在中介那边一年多的房子里，沟通电话也变多了。
作为一名无知的房地产入门级选手，我不知道背后突然出现的原因。我非常欢迎专业人士给我一些建议：这是抵押贷款收紧政策的影响吗？大多数普通工人只需要有限的门票和房价？还是基于历史背景重组房地产市场，政府侧面指导？还是上海二手房市场交易量减少中介机构的自我嘉年华指导？...
小火苗还能冒多久，还是要熄灭，拭目以待。
谈完最近公寓市场的困惑，顺便说一下我的小破房子。
(资本/经验有限，只谈底层普通人的生存，与高质量的享受无关。)
背景是:2016年底和17年初，上海房地产涨势过于猛烈，担心上车无望，租约到期后被迫搬家。没有房票，我赶紧开始。公寓是二手的，产证54平，离市区很远。步行10分钟左右到地铁站，一小时左右开车到徐家汇，楼高5.6米，做成了比较“洋气”的阁楼，比较不压抑，通燃气，两室两厅朝南，两个卫生间，两个迷你阳台，一个可以住的储藏室。感觉室内可用面积差不多80平米。从实用生活和性价比的角度来看，这是我当时认为满足自己需求的最佳选择。
让我们来谈谈我们的小想法总结（不一定是正确的）：
1.房地产的财务属性在一定程度上是政策的产物。
目前上海商住房地产政策大不赘述。远离市中心、人流有限的公寓项目会出现:持有时租金困难；转手时交易困难，毕竟受众有限。更不用说看涨投资了。我们的公寓也是一个非常奇怪的盘子，几年前上海公寓或多或少会上升，但大多数第一手买家降价，原因不明，但应该有部分原因和公寓市场定位，据说开发商拿房子债务，许多业主空置不问低租金低价，所以市场历史印象很难扭转一段时间。我的转手并不顺利。幸运的是，周边地区有超快无缝的工业租赁连接。
2.税费。
我一直受到批评，但我在实践中并没有觉得这是一个障碍。税费与溢价/评估价格有关，我的评估价格与上一次购买价格基本相同，所以各种税费约为3.5万元，可以接受。然而，中介费相对昂贵。我没有第一次买房的经验。中介一直夸大和强调评估价格很难说。当时市场真的很火爆。当中介虚张时，我更胆小，接受了他们提出的8万包装价格。这样，中介费4.5万，总价95万，中介费近5分。
3.贷款。是的，当时贷款，虽然总价不高或选择贷款，穷哈哈总是留下一些营运资金买房子。在这个过程中，中介机构也说贷款不能下降，很长一段时间后告诉我需要额外的渠道费。后来，我不相信，我找到了一家银行。当时，贷款在政策条件下丝滑，很快获得批准，利息高于普通住宅商业贷款。
4.选房。位置/人流/租售比等重要因素很多，...我只从【居住角度】讲两个个人想强调的:
ü朝向，不要朝北。这是与其他住宅公寓合作伙伴沟通后最重要的结论。上海本身很容易潮湿。即使作为一名农民工，他每天出去，晚上回家睡8-10个小时。搬进朝北房的年轻人通常身体不好。放弃低价朝北的房子。你的身体比昂贵的十多万宝贵得多。
ü财产水平非常重要。在工作日的早晨和高峰时段，与时间赛跑也是城市美的标准配置。公寓通常有n个家庭，周围都是圆圈。高层建筑上下楼梯本身需要等待电梯。如果物业不强大，经常进行电梯维修甚至不维修，迟到的痛苦就会逆流而上（别问我怎么知道的）。所以当时我放弃了高区的景观房，选择了电梯附近的低层。虽然高层景观房屋在交易过程中更受欢迎，但从实际角度来看，服务公寓仅限于高端定位，未来可以有可持续可靠的物业支持，有心情享受窗外风景，普通生活公寓只能享受不低不高的物业费用，享受日益疲软的服务。
嗨，有点啰嗦，打字好累。愿所有看到的朋友都能遇到梦中情房[耶]晚安。
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