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上海42亿成交18块安置房用地 中冶、上海房地产等各有各的落子。
1月20日，《新京报》（记者张晓兰）上海市集中出售18块安置用地，其中宝山区3块，浦东新区15块，总营业额约42亿元。
同时，浦东新区宣桥老港农民集中安置单位05-01地块、09-01地块、11-01地块、07-01地块均由上海浦东新区房地产（集团）有限公司旗下的上海浦东发展澳丽房地产有限公司以底价获胜，总成交价约7.75亿元。
此外，浦东新区航头镇PDS1-0205单元09-03地块、11-03地块、浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元03A-10地块、03A-01地块均由上海房地产旗下上海住保航程房地产有限公司以底价取得，四地成交价约6.4亿元。
宝山区罗店老镇BSPO-1901单元B9-03地块和B8-07地块均由中冶上海宝熙房地产有限公司以3.44亿元的底价赢得，浦东新区唐镇PDP0-0403单元（1区级搬迁基地）W12-11地块由上海华纺房地产开发有限公司以4.06亿元的底价赢得。
新京报记者张晓兰
揭秘上海远洋四季华庭“退房潮” 92套在一个月内被退回
1958年11月后，上海市浦东新区惠南镇被江苏省苏州专区管辖，划入上海市。
几位老上海人回忆起惠南，无一例外地用了这样一个词：乡村小镇。
60年后，房地产业发展迅速，上海这个农村小镇也发生了变化，成为一个寸土寸金的地方。目前惠南新楼平均价格已超过每平方米3万元。
然而，《国际金融新闻》记者咨询了“在线房地产”（上海房地产交易中心主办的官方服务网站），发现在上海房地产市场严格限制销售和购买的监管背景下，惠南镇房地产远洋四季华亭集中出现了119套房屋取消合同。不仅如此，在119份合同的取消中，上个月发生了92次。
《国际金融报》记者咨询了几位房地产业内人士，并致电上海房地产交易中心确认“合同撤销”为“退房”。
这不禁让人疑惑，远洋四季华庭交付房屋的原因是什么，导致一个月内“退房数量”高达92套？
“高退风波”
据了解，远洋四季华庭由上海远汇房地产有限公司开发，共有三期，最早开盘时间为2015年10月24日。
根据远洋集团控股有限公司2016年年报，上海远汇房地产有限公司是远洋集团的子公司。
根据网上房地产数据，截至1月26日，远洋四季华庭(又称远洋万和四季)共产生119套房屋撤销合同。
宣桥枫庭、海曲雅苑、民乐城康苑等与远洋四季华庭同处惠南板块的楼盘，“合同撤销总次数”一栏均为“0”。
据《国际金融报》记者调查，远洋四季华庭“高退房量”的根源在于，其一期房屋已批量出售给一家总数近160套的公司。
房地产销售人员孙晓（笔名）告诉《国际金融新闻》，海洋四季华庭的“合同撤销总数”在过去一个月内波动异常，因为2015年有近160套房屋出售给一家公司，该公司于今年年初更名。
“一期我们有整售，整售给了一家一口气买了近160套的公司。但以公司名义买房，不能贷款，只能全额买房。所以这家公司在2016年底之前就把所有的购房款都存入了我们的账户。但这家公司的名称在今年(2018年)发生了变化。因此，它以前的公司名称不能使用，我们只能撤销原合同，然后（在新合同中）写下它现在的新名称。孙笑如是解释。
《国际金融新闻》记者试图询问该公司的名称，孙晓停止了言论，但透露这可能是浙江省杭州的一家贸易公司。
值得注意的是，远洋与该公司合作撤销房屋合同还有另一个原因，即该公司自付款后未办理房产证。
孙晓透露：“房产证需要公司集体办理，但公司没有办理。事实上，我们的第一期产证已经下来了。”。
至于《国际金融报》记者提出的“为什么公司不办理房产证”、“公司买百套房的目的”等问题，孙晓回避了。
玄机暗藏？
华庭一期远洋四季有多少套房子是整售？整售对象是孙晓透露的杭州贸易公司吗？
鉴于上述问题，远洋集团没有直接回复《国际金融新闻》的记者，但只表示，该项目一直遵守市场秩序、相关规定和销售工作。
一家公司一次性购买100多套住房的目的是什么？为什么房地产公司愿意出售？
一些房地产业内人士告诉记者，该公司可能会购买过去的“维持”一段时间，以适当的时间，然后以二手住房的形式出售。与此同时，对于海洋集团来说，一次性出售100多套住房，迅速收回资金，但也不能要求。
“目前，在上海，许多开发商在取得预售证书方面陷入了两难境地。选择取得预售证书，很可能是由于“限价令”，开盘价格不能达到预期；选择通过“限价期”不取得预售证书，将承受资金回报的压力。一位不愿透露姓名的房地产分析师告诉《国际金融新闻》：“上海的限价效果更为明显，一些地区的新房价低于二手房价。”
根据网上房地产数据，远洋四季华庭于2017年9月24日(浦东新区房管(2017)预字号000151号)开业项目备案价为每平方米2.7万至3.5万元。
链家网站数据显示，上海浦东惠南板块二手房平均售价为每平方米2.7万至3.8万元。
从以上数据可以看出，2017年远洋四季华庭开盘的项目价格并不高。
一位律师告诉《国际金融报》记者：“个人购房后投资转让，如果持有年限不足5年，转让时需缴纳5.6%的营业税和附加费。相比之下，只要公司持有的房地产转让时没有差价，如300万元购买和300万元销售，就不需要缴纳营业税和土地增值税。”
以同样的价格买卖，公司如何通过转让房地产获得投资增值？
上述律师表示，一般情况下，双方会签订抽屉协议，即实际交易价格有溢价，但溢价部分为私人转让，主要目的是避免土地增值税。
并无优势
如何以公司的名义买房？以公司的名义买房比个人买房有什么优缺点？
《国际金融新闻》记者从税务机关、二手住房中介机构和高级房地产律师那里了解到，如果缺乏购房资格，虽然以公司名义购房可以绕过购房限制政策，但在贷款、持有成本和再转让方面，与个人购房相比没有突出的优势。
首先，只有具有中国法人资格的公司才不受购房类型和数量的限制。在海外注册的公司不具备在上海买房的资格。即使在上海有办事处，他们也只能以办事处的名义购买非住宅。
看中房子后，以公司名义买房仍然存在一个无法抵押的问题。一位房地产中介负责人告诉记者，以公司名义购房必须承担的一次性支付的财务压力可以通过两个步骤来解决。首先，实行分期付款政策。签订合同时，只需支付50%的房款，剩余房款可在半年至一年内支付；其次，房地产证办理后，房地产抵押。
在房屋持有阶段，公司产权的房屋持有成本较高。”个人持有的房屋不需要缴纳财产税，公司持有的房屋必须缴纳财产税、营业税和所得税，并在持有期间通过工商税的年度审查，程序有点复杂。”一家中介机构的负责人告诉记者。
最重要的是，公司产权下的房屋转让给个人名称会产生很高的成本。
上述律师给出的解决方案是，营业税和土地增值税可以通过住房购买价格转让来避免，然后交易双方可以私下协商。
此外，公司产权的房屋也可以通过股权转让的方式转让，不需要通过交易中心。”但这只是为了改变股权和实际控制人，所以公司最好没有其他房地产和资产。”上述律师补充说。
因此，很多业内人士认为，无论是以公司名义买房还是以个人名义买房，都要先计算成本，再考虑后续问题。(记者冀鹏茜吴明洲)
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