上海虹口房产置业担保公司(上海虹口房产交易所)

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上海虹口区:房屋交易失败，如何确认双倍定金？法院:按约定金额赔偿

近日，上海市虹口区人民法院审理了一起房屋销售合同纠纷案件，审理了双方争议的定金索赔，并裁定卖方郑按2万元定金向买方支付。

卖方郑某经中介公司介绍，与买方朱某达成房屋买卖意向，三方共同签订了房地产买卖中介协议。协议规定朱需要支付2万元的购房押金。不久之后，朱将押金支付给中介公司，由中介公司保管。后来，由于各种原因，郑不愿意再出售房屋。三方协商失败后，决定不再交易。

朱认为，该协议不能履行的原因是郑，在签署三方协议后，中介公司将收取其额外支付的10万元定金。朱总共支付了12万元的定金。当郑不愿出售房屋时，中介公司已将12万元定金退还给朱。由于认定是对方的过错，朱起诉郑，要求终止三方协议，并要求郑按照定金罚款的规定向自己支付12万元。

郑表示，该房屋不再出售，并同意终止三方协议。事实上，朱确实要求向中介公司支付2万元定金，由中介公司收取，但没有要求朱额外支付10万元定金。因此，即使支付双倍定金，也只同意再向朱支付2万元。

由于本案协议由三方签署，中介公司作为存款收款人，与本案有利害关系，法院通知中介公司作为第三方参与诉讼。中介公司表示，郑多次通过电话通知自己，要求再向朱收取10万元定金，因此中介公司通知朱并实际收取12万元定金。此后，中介公司已全额退还定金12万元。同意解除三方协议，并认为郑应向朱支付12万元。

经审理，法院认为各方同意终止三方协议，因此应终止三方协议。鉴于协议不能继续履行的原因是郑不愿意继续出售房屋，郑应承担违约责任，并将押金退还给朱。但朱某向法院提供的现有证据并不能表明郑某多收10万元定金，因此只能认定房屋买卖定金应为2万元。鉴于中介公司代收定金并已实际退还，郑某应再向朱某支付2万元。（徐丹阳）

■法官说法■

定金是当事人以支付金钱作为债务履行的担保，以保护债权的实现。法律规定，定金合同在完成定金交付时成立，因此定金合同属于实际合同。

存款金额由当事人约定，实际交付的存款金额与约定的存款金额不一致的，以实际交付的存款金额为存款金额。但存款金额不得超过主合同标的金额的20%。如果合同顺利履行，定金金额的确定不会产生实际意义。毕竟定金最终会落实到合同总价。但是，如果合同在履行过程中违约，不愿意继续履行合同，定金金额的确定将影响相应支付的金额，这涉及到定金罚款的应用。

定金罚是违约责任的表现形式之一。债务人履行债务的，定金应当抵销或者收回。支付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，无权要求退还定金；接受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，不能达到合同目的的，应当双倍退还定金。如果存款不足以弥补一方违约造成的损失，另一方可以要求赔偿超过存款金额的损失。在郑某和朱某的案件中，由于没有证据证明中介公司应郑某的要求收取10万元的额外押金，押金金额仍为2万元，郑某应向朱某支付的款项也应为2万元。

编辑：史梓敬

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