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政府介入！500名业主共同投诉建发上海千万豪宅

上海普陀区苏河望项目大门。徐凡淋/摄

数千万元购买的豪宅实际上是搬迁房屋的质量。苏河望业主的权利保护引起了上海许多部门的关注。在现有的市场环境中，面对开发商减少分配的不断爆发，如何规范，值得思考。

徐凡淋中房报记者苗野上海报道

“几千万元买的豪宅，观感就是搬迁房的质量。”

上海普陀区苏河望项目因建筑质量问题遭到500名业主联合投诉。

根据业主提供的《上海市普陀区新房苏河望项目业主诉求书》，2023年10月，苏河望开发商建发房地产组织的业主预见房活动发现，项目建设主体存在大面积空鼓、褪色脱落、门窗墙体严重渗水等重大质量问题，违反合同使用大量安全不合格的劣质材料。

许多业主表示，与预售期间的沙盘和宣传图相比，苏河望社区的公共区域和绿化严重减少，大量偷工减料与宣传期间的承诺不一致。业主认为，这极大地侵犯了677户业主的合法权益，给社区业主未来的生命财产安全带来了重大隐患。

为此，苏河望业主提出了9项整改要求，包括重做建筑立面，根据早期宣传和合同内容，建筑立面涂料部分更换为真石漆或符合纹理涂料标准，EPS泡沫更换为铝金属条、重做社区墙防水、窗宽修复、室内装饰综合修复、提高园林公共区域质量等。

11月22日下午，根据业主需求，建发房地产举办了普陀区石泉街道办事处、普陀区建设管理委员会、普陀区房屋管理局、普陀区绿化市容局、开发商和业主代表出席会议。

会上，建发相关人员对改善社区景观、增加中国元素、室内漏水等问题提出了改进意见，表示无法满足业主提出更换墙体立面涂料颜色和增加金属线条的要求。

对于无法改变的原因，建发表示，项目已达到一定进度，按12月31日交付进度难以满足。

在会议现场，业主代表和建发方就业主要求无法满足的部分展开了激烈的讨论。

普陀区相关管理人员表示，虽然企业在报告规定方面合理合法，但具体做法应合理和谐地解决业主的需求，就业主提出的问题，可以改变，应该改变，可以尽可能满足，可以尽可能解决。

11月28日下午，在相关部门的领导下，建发房地产就业主诉求再次召开了业主诉求回复座谈会。截至出版时间，业主维权仍在进行中。

预见房引起业主群体不满

项目沙盘效果图(受访者提供)

“几千万买的豪宅，观感就是搬迁房的质量。”对于10月开发商举办的预看房活动，这是苏河看了很多业主看房后的直观感受。

位于上海普陀区真如副中心，销售单价超过10万元/平方米。为什么总价超过1000万元的房子会导致业主的集体权利保护。

据公开资料显示，苏河望（备案名称：旬阳豪宅）位于上海市普陀区旬阳路115巷，是普陀区真正的副中心核心板块。项目距地铁7号线兰高路站约700米，周边交通、商业、学校、医疗设施齐全。由建发房地产和融创联合开发，房地产销售沙盘展示为新的中国园林风格建筑。

该项目于2021年10月至2022年3月分批销售，主要推广99~147平方米精装修3~4房，平均备案价格为101600元/平方米，套总价格为1000万~1500万元，三期均开盘售罄，合同约定项目交付时间为2023年12月31日。

2021年2月20日，普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块(迅阳新村地块)挂牌出让，起价47.39亿元，地价61952元/平方米。保利、招商、建发融创联合体三家房地产企业在土地拍卖中激烈争夺该地块。

经过300多轮竞价，建发融创联合体(上海兆浩企业管理有限公司)最终以总价64.52亿元获得该地块，溢价率高达36.15%，地价84345.6元/平方米，住宅(含5%经济适用房)下限727套，要求100%全装修交付。

2021年2月24日下午，由于超高溢价交易，普陀区规划资源局与区房管局采访了融创建发(上海兆浩企业管理有限公司)相关负责人。在采访中，普陀区政府重申，要求受让人认识到政策的严肃性，做好思想准备，确保项目质量，合理调整预期，坚定不移地贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的决心，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

高溢价背后，豪宅价格注定不等于豪宅质量。

房地产销售时，具有建发特色的府式大门在石泉街相当醒目。从大门一侧走进小区，仍处于施工阶段的苏河望小区，在10月建发房地产业主举办的“预见房”中，建筑质量引起了业主的集体不满。

业主陈涛（笔名）表示，在项目初步宣传和预售合同中，开发商承诺建筑“一般为真石漆和纹理涂料，部分为石材、金属线、铝板”。社区早期宣传承诺为新的中国园林风格，实际的社区绿化和沙盘宣传非常不同。

在预览室内，陈涛和业主发现，在项目外墙施工中，不仅没有使用铝板和石材，也没有使用真石漆和纹理涂料，而且用低价彩色涂料代替真石漆，用普通弹性涂料代替纹理涂料，彩色涂料仅占34.4%。金属线只用于社区6号楼的大型建筑，其他建筑没有反映出来。

业主预览了房间的实拍。(受访者提供的图片)

陈涛说：“项目外墙的窗框、屋檐和墙壁使用了大量合同中未注明的EPS聚苯乙烯（泡沫）材料。当社区尚未交付时，EPS材料已经明显损坏。”。

“在‘预见房’阶段，业主购买了40多万元的精装修包，室内大面积漏水。另一位业主陶敏(化名)在装修包方面表示，苏河望销售期间，开发商向业主提出A、B、C三种不同价格等级的装饰包。其中，99平方米户型A、B装修包售价40万~50万元，147平方米户型装修包售价70万元，近一半的业主购买了这种装修包。

“整个社区大面积使用劣质涂料，立面墙使用EPS泡沫损坏、凹陷、渗水等。”陶敏说，在预览房间时，许多业主发现室内装饰存在很多问题，装饰包装的质量与价格不一致。如：下水道严重脱位、墙体弯曲、窗胶条脱落、墙外电线暴露等问题。

业主预览了房间的实拍。(受访者提供的图片)

一些业主邀请第三方机构对苏河望装饰包进行专业测试。试验结果表明，装饰包装材料成本低，施工工艺差，不能达到验收标准。

上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，预览房屋是一个有效保护买方权益的制度，有利于买方提前发现与合同不一致的问题和建筑质量问题。近年来，随着精装修项目的增加，买方在预览房屋中发现明显问题的项目时有发生，这也反映出由于缺乏明确的标准，精装房屋容易产生矛盾。

对于质量问题明显的项目，崔光灿建议政府管理部门及时跟进，由买方代表、管理部门和开发商组成整改跟踪小组，推进后续建设。对于标准不明确、买方与开发商理解不一致的情况，建议通过沟通协调解决。

维权升级，业主联合集体投诉

“10月份预览房屋后，业主与开发商代表协商了社区发现的许多质量问题，但长期未能收到回应。”陶敏说，没有办法向开发商反馈，业主非常无助。

业主群体是12345、12315年，市长邮箱等多方投诉，11月中旬，业主终于有机会与开发商集团面谈。

然而，陶敏表示，在前两轮采访中，开发商代表首先询问了业主提出的许多质量问题，然后互相推诿，拒绝承认，拒绝整改，也拒绝提供相关材料的质量检查和立面平整度和漏水的有效报告。

陈涛还表示，对于精装修中发现的大面积室内渗水，业主多次与开发商沟通，开发商表示将逐步修复，但实际上，墙布直接贴在漏水墙上。

“开发商代表非常鄙视项目中的问题，敷衍了事。”陈涛等业主一致认为，开发商代表的态度是对社区所有业主的蔑视和挑衅，决定保护自己的权利。

11月17日晚，一群苏河望准业主面对寒风，在苏河望项目现场门口等待会议的建发领导出来提交项目整改要求。

“当时警察也在场，现场秩序良好。”陈涛说，一件令人震惊的事情激发了所有在场业主的兴奋。

今天晚上，建发的一名工作人员开着奔驰出来，无视周围的人。危险驾驶伤害了业主的脚。事件发生后，他没有停下来继续前进。最后，他愿意在周围人的催促下下下车。

事件发生后，交警判定司机负全部责任，受伤的业主自行前往医院接受治疗。双方同意在11月20日举行会谈。然而，司机没有出现，并拒绝接听包括警察在内的电话。警方建议起诉。建发没有对事件发表任何声明。

苏河望业主维权越来越激烈，业主受伤，间接推动维权升级。

11月20日，苏河望近500名业主联合签名，长达34页的《关于解决上海市普陀区新房“苏河望”项目严重质量问题的函》，由业主连夜打印近100份，紧急发送至上海市政府、上海市城乡建设管理委员会、上海市建设工程质量监督站、普陀区人民政府、普陀区建设管理委员会、厦门建发集团有限公司。建发房地产集团有限公司。

业主诉求函。(受访者提供图片)

上海市政府及有关部门高度重视苏河望业主维权事件，迅速采访开发商，要求开发商合理解决业主诉求。

11月22日下午，由普陀区石泉街道办事处牵头，建发地产在苏河望项目现场举办了“苏河望业主诉求及回复”座谈会。普陀区建设管理委员会、普陀区房管局、普陀区绿化市容局、建发地产相关人员及业主代表出席会议。

本次会议的召开，意味着苏河望维权事件进入了一个新的进步阶段。

建发同意整改业主代表提出的新中式园林渗水问题，但无法满足立面真石漆、铝板等要求。业主代表与建发展开了激烈的讨论。

在研讨会上，普陀政府相关管理人员明确表示，就业主提出的问题，希望建设和发展能够改变，应该改变，合理和谐地解决业主的需求，尽可能满足，尽可能解决，让人们进入社区有超出预期的感觉。

普陀区建筑管理中心质量管理科科长王维表示，对于苏河望项目，质量管理科和开发商已经成立了一个工作组，并在项目现场设立了一个接待点。相关职能部门将严格督促开发商在项目正式竣工前，无论是维修还是收尾阶段，业主发现的所有问题都将得到落实。

王维表示，目前正在对房屋的渗漏进行维修，效果将通过二次浇水检查来确定。专业单位负责维修我们更关心的立面不平整问题；对于墙体空鼓问题，开发商还需要委托第三方检验单位进行空鼓检测。目前正在进行中，业主沟通机制已经建立，可以及时与业主进行反馈和沟通。

11月28日下午，建发房地产再次召开苏河望业主座谈会。据与会业主代表介绍，维权初见成效。建发同意将苏河望社区南北全面升级为真石漆，EPS整改技术有待确定，业主随时监督。

对于苏河王权利保护事件，镜子咨询公司创始人张宏伟表示，在苏河王项目征地初期，开发商将不可避免地有一些减少分配的行为，导致业主联合投诉。现在政府参与了这一事件，开发商将不可避免地将新的成本投资于业主提出的问题。整改完成后，项目可能没有利润或损失。

张宏伟认为，政府可能会逐步规范建发苏河望项目等减配行为。

崔光灿建议行业协会等机构可以编制精装修标准，有利于比较，减少开发商与业主之间的理解差异。管理部门可以通过加强竣工验收等管理，进一步监督房地产质量。

目前，苏河望业主权利保护事件仍在继续，整改尚未完成，业主对苏河望整改的效果和质量仍有疑问。

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